Bagaimana Anda Mendapatkan Untung Dari Bisnis Property?
oleh Danny Sedjati and submitted by Astrid Wibisono
Semalam saya meninjau ulang laporan analisa pendapatan dan pengeluaran untuk tiga macam properti, dan sekali lagi saya menyadari betapa sulitnya bagi investor pada umumnya untuk membuat pembuka atau penutup informasi.
Berinvestasi di dunia properti merupakan bisnis yang sarat akan trik, dan sebagaimana pasar saham, setiap investasi tidak akan dalam satuan besar. Kenyataannya, apa yang membuat investasi properti menjadi besar adalah waktu dan suku bunga yang sebanding dengan biaya operasional suatu properti.
Apa yang paling mengganggu pikiran saat saya meninjau ulang informasi keuangan pada beberapa properti ini, adalah petugas pajak telah memberikan nilai pajak yang tinggi pada suatu properti. Dalam satu kasus, seorang broker terdaftar hendak menjual bangunan kliennya seharga $1,600,000. Bangunannya setengah kosong (tidak ada pendapatan sama sekali), pendapatan yang diharapkan sekitar 10% diatas harga pasar, dan termasuk perkiraan biaya-biaya ( ya, perkiraaan, bukan nilai asli ) sekitar 10% hingga 15% dibawah harga pasar untuk bangunan yang sama. Sebagai tambahan, broker tidak menambahkan perkiraan untuk pengembangan kepemilikan pada pemilik baru, atau komisi penjualan untuk broker yang akan membebani pemilik baru.
Lokasi property bagus – dekat dengan jalan bebas hambatan dan jalan arteri – tetapi tidak disertai dengan penyesuaian harga. Setelah saya melengkapi beberapa penyesuaian untuk menampilkan proformanya menjadi lebih nyata, saya memperoleh nilai beli yang potensial yaitu $1,250,000. Bahkan dengan beberapa penyesuaian, pengembalian dana tunai hanya 5% pada saat pembayaran uang panjar.
Saya jamin bahwa setiap pasar pasti berbeda, dan kondisi pasar akan mendesak Anda untuk membayar lebih pada properti yang sangat Anda inginkan, tetapi jika pengembalian atas investasi adalah keinginan Anda, Anda tidak akan mampu membayar lebih untuk investasi properti jika Anda bermaksud untuk pensiun dengan pendapatan dari investasi tersebut. Pasti ada banyak yang dapat dilakukan pada hutang dan penghargaan, tetapi pada akhirnya yang diperhitungkan adalah aliran dananya.
Jadi bagaimana seorang investor meyakinkan dirinya bahwa dia mengambil keputusan yang tepat dan menyamakan laporan pendapatan dan pengeluaran yang akurat?
1. Teliti banyak property serupa dalam waktu bersaman.
Meneliti banyak laporan proforma dalam waktu bersamaan akan sangat membantu. Anda akan melihat apa yang seorang pemilik atau broker ikutsertakan, dan apa yang tidak diikutsertakan. Lihatlah kondisi pasar untuk mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menemukan pemilik baru. Bicarakan dengan broker real estate yang lain, para peminjam yang lain dan para manajer property di pasaran untuk menciptakan suatu garis dasar.
2. Tinjau angka operasional selama tiga tahun terakhir.
Kebanyakan laporan analisa keuangan akan mengeluarkan biaya operasional. Tetapkan dalam pikiran bahwa Anda harus mencadangkan dana untuk biaya operasional. Atap akan bocor, panel listrik akan tidak aktif, dan pipa saluran air akan rusak. Saya jamin, banyak hal yang tidak Anda inginkan akan terjadi. Siapkan dana untuk kemungkinan masalah yang akan terjadi. Ingatlah bahwa real estate merupakan aset yang membutuhkan banyak hal: pintu-pintu yang perlu dicat, karpet yang harus diganti, pemasangan pipa baru, dan lain lain. Dengan meninjau pendapatan dan pengeluaran tiga tahun terakhir, Anda akan memiliki banyak ide tentang perkiraan biaya apabila rumah tersebut tidak dihuni atau ada penyewanya.
3. Dapatkan perbandingan angka pendapatan sewa.
Kelilingi lingkungan sekitar dimana calon property Anda berlokasi. Telepon si broker dan manajer untuk mencari tahu harga sewanya. Apakah ada dispensasi atas unit yang akan disewa? Gunakan informasi ini untuk memverifikasi perincian harga property yang akan Anda beli.
(bersambung ke penerbitan berikutnya)
4. Teliti suku bunga vacancy di pasaran
Setiap investasi real estate umum dan khusus memiliki suku bunga vacancy. Beberapa lokasi lebih baik dari lainnya, dan akan memiliki suku bunga occupancy yang lebih tinggi. Lihat perincian harga yang ditawarkan. Bagaimana hal tersebut mempengaruhi aliran dana Anda jika Anda membeli property? Mengapa properti Anda penuh? Apakah penjual terburu-buru menyewakan pada penyewa baru untuk penampungan darurat medis ( ya, hal ini terjadi di beberapa pasar yang lemah ). Bank tidak akan membiayai bangunan dengan suku bunga vacancy lebih dari 5%. Meskipun demikian, mereka akan menawarkan pinjaman konstruksi jika Anda akan merenovasi bangunan tersebut. Kondisi ini akan memberikan Anda waktu untuk mencari pemilik baru untuk menempati bangunan tersebut, atau Anda akan diharuskan untuk menjamin pinjaman tersebut, yang artinya uang Anda peroleh dengan susah payah tidak akan menghasilkan uang lebih untuk Anda.
5. Bicarakan dengan seorang penilai di pasaran sehubugan dengan pendapatan dan pengeluaran umum.
Hal ini sepertinya hal yang umum, tetapi tidak dilakukan pada umumnya. Agen yang menemui Anda termotivasi untuk menyelesaikan transaksi segera. Mereka mungkin tidak berpengalaman, atau mungkin tidak menyediakan semua informasi yang Anda butuhkan. Anda butuh informasi yang akurat untuk membuat suatu keputusan.
6. Tinjau buku analisa biaya BOMA dan IREM untuk kondisi di pasar.
Buku-buku ini diperbaharui setiap tahun dan dapat memberikan Anda suatu tinjauan mendalam tentang bagaimana operasional bidang properti.
7. Minta informasi jadwal pengembalian pajak “E” untuk property..
Banyak penjual akan menolak untuk memberikan jadwal tersebut, tetapi dalam pikiran saya, buktinya ada di dalam document tersebut.
Dalam opini konservatif saya, aliran dana adalah yang dicari para investor. Jika property Anda memiliki aliran dana positif 8% – 10% setelah dikurangi semua pengeluaran yang telah dibahas diatas, maka hal ini sangat masuk akal. Banyak pembeli juga menggunakan suku bunga CAP sebagai indicator nilai; menurut saya itu merupakan indikasi kulit / dangkal jika Anda membandingkan properti Anda dengan yang lainnya di kondisi pasar. Hanya karena para investor lain membeli property dengan CAP 4%, tidak berarti Anda harus juga. Mungkin kondisi di pasar agak panas, atau mungkin terjadi kelebihan permintaan daripada persediaan, mungkin Anda sebaiknya melihat ke kondisi pasar dengan suku bunga CAP 8% - 11%, atau mungkin suku bunga rendah memberikan kesempatan kepada Anda untuk membeli sesuatu dengan suku bunga CAP rendah dan masih dapat menghasilkan uang.
Anda sebaiknya melihat pada indikator-indikator pembanding seiring Anda menjalani strategi investasi Anda:
Suku bunga CAP, pengembalian dana tunai, rasio hutang, harga per unit ( atau harga per kaki persegi sebagai pembanding property dalam pasaran yang sama ), prosentase biaya ( apakah berada dalam garis normal ). Jangan lupa untuk melihat pada biaya-biaya lainnya sebagai bagian dari transaksi Anda.
Semua analisa ini memungkinkan Anda memberikan penawaran lebih rendah daripada investor lainnya. Hal ini juga berarti Anda tidak harus membayar lebih banyak seperti yang dikehendaki penjual.
Di pihak lain, apakah Anda ingin membeli properti yang tidak dinilai, atau bahkan lebih buruk, tidak memiliki aliran dana positif? Saya pikir tidak.
| 
